Пережившие капремонт поделились опытом: инструкция для чайников
#ЖКХ
________________________________________
Ремонт в обычной квартире порой похож на локальное стихийное бедствие. Что уж говорить, когда облагородить решили всю страну. Разгильдяйство подрядчиков, недосмотр самих жильцов и тысячи потерянных нервных клеток…
Собрание: очень важно
Главная заповедь, которую проповедуют власти: ни один гвоздь в доме не будет вбит без согласия самих собственников. Но для этого и жителям надо заранее позаботиться и стать полноправными участниками процесса.
Для начала неплохо узнать, когда в ваш дом придет капитальный ремонт. Сделать это можно на сайте Фонда капитального ремонта.
Там же кроме сроков капитального ремонта можно найти так называемое предложение: список работ, которые предлагает провести собственникам в доме. Починить, допустим, крышу или заменить лифты.
«Как так! – вскрикните вы. – Ведь лифты у нас живее всех живых, да и крыша простоит еще лет сто!» Вот для того, чтобы жители могли предложить отремонтировать что-то другое или изменить сроки ремонта и нужно общее собрание собственников.
Из названия понятно: это процедура, когда собираются все жильцы дома и решают, как и что им обновлять. Проводится она достаточно сложно: кто-то должен взять на себя миссию и собрать всех собственников, оторвав от телевизора и дивана. И лучше людям действительно оторваться от бытовых забот, потому как протокол общего собрания собственников — это единственный законный юридический документ, в котором жильцы могу высказать пожелания о ходе ремонта и о том, как будут тратиться их деньги. Напомню, что ремонт идет за наши деньги, которые всеми мы платим каждый месяц.
Ну а если все жильцы все-таки разом прирастут к дивану и просто поленятся прийти на собрание? Или придут, но так ни за что не проголосуют (нужно две трети голосов).
За вас примет решение Департамент капитального ремонта, и вас отстранят от приемки работ. То есть вы как собственник никак не сможете повлиять на изменения в вашем доме и в вашей квартире. Криво приварили трубу на кухне? Не ваше дело! Крыша стала течь еще сильнее? Продолжайте сидеть дома.
Именно поэтому провести общее собрание так важно. Даже если вам с соседями удалось томным вечером встретиться в одной комнате, то расслабляться рано. Теперь надо принять ряд важных решений.
А нам нужен ремонт фасада?
Разъясним: Фонд капитального ремонта совершенно бесплатно предлагает бланк протокола для проведения собрания. Казалось бы все просто: бумагу за тебя уже разработали, сиди да руку поднимай «за» или «против». Однако в шаблонном бланке от Фонда есть много подводных камней, игнорирование которых может привести к плачевным результатам.
Например, первый вопрос — работы по ремонту и сроки их проведения. Фонд предлагает список работ, указанный в шаблоне, вы можете только согласиться или отказаться. К примеру, там указано, что нужен ремонт фасада. Однако что именно входит в ремонт фасада – умалчивается. В итоге вам могут покрасить стены, а про все остальное забыть. Подрядчик будет прав, ведь о большем вы не просили! Поэтому можно конкретизировать: ремонт фасада с гидроизоляцией стен. Иначе ждать следующего ремонта уже будут ваши внуки.
Еще один важный момент — разработка проекта для ремонта. Это документ, в котором четко прописано, что именно и в каком количестве вам починят. Такую бумагу разрабатывает Фонд, но собственники могут попросить согласовать ее с ними. Возможно, вы не разбираетесь с способах сварки или укладке кирпичей, но ведь точно знаете, сколько в вашем доме подъездов и этажей?
Из-за некачественного обследования может быть некачественно прописан проект. Самые громкие случаи: несовпадение этажей или даже подъездов в доме. Решением общего собрания требуйте согласования проекта с представителем собственников.
– Первое и самое важное – разработка проектно-сметной документации (проекта). – Уполномоченный представитель собственников должен подписывать акт приемки этой документации. И большинство проблем с подрядчикам зависит от качества проекта. Чаще в нем нарисованы системы не про ваш дом. Например, самые частые проблемы — с отоплением. В проекте часто рисуют какое-то условное отопление: вроде ваш дом, ваш подвал, но трубы не те — не того диаметра, не там проходят.
Татьяна рассказывает, что происходит дальше: приходит подрядчик, а у него в договоре написано, что надо работать по проекту. «Чаще всего происходят сильные манипуляции с подписанием акта проекта и открытия работ, мол, «мы хорошие, мы сами разберемся». А потом, когда существующие батареи уже срежут, доказывать поздно», – говорит муниципальный депутат. Если подрядчик сделает «фифти-фифти» – где-то учтет реальный диаметр труб, где-то сделает по проекту, то потом будет разбалансировка отопления: до одних квартир тепло дойдет, до других нет.
И один из самых главных моментов: все пятьдесят или сто жильцов дома не могут каждый раз бегать за подрядчиком, принимая работы. Нужно выбрать представителя, который и будет отстаивать мнение жильцов. Его подпись будет решающей, а значит это должен быть надежный, неподкупный и грамотный человек. Однако если вы этот пункт пропустите или не договоритесь между собой, то ваши интересы автоматически будет представлять… управляющая компания.
Впрочем, вы можете быть образцовым собственником, прийти на общее собрание, с юристом досконально изучить все бумаги, предусмотреть все подводные камни, а потом…
Полмиллиона на ветер
«Наш дом получил предложение от Фонда капитального ремонта. В феврале мы провели честное общее собрание собственников, – пишет в соцсетях Дмитрий Горбунов. – Из 6 работ от 5 мы отказались. Оставили замену окон. В конце лета на нас вышли проектировщики, выигравшие тендер Фонда капитального ремонта. В итоге мы получили три проблемы:
1. Нам попытались навязать ремонт подъездов (причем, если окна за 220 тыс рублей, то подъезды за 5,5 млн рублей).
2. Нам попытались навязать ремонт фасадов, мотивируя, что окна – это часть фасада.
3. Нам сделали ПОЛНОЕ обследование дома, хотя мы о нем и не просили. Про качество обследования писать не буду – оно так себе, да и не в этом дело».
От первых двух пунктов Дмитрий и соседи смогли отмахнуться, но полное обследование за 500 тысяч им уже сделали, и подрядчик, естественно, просит денег. Пока вопрос открыт— кто заплатит и заплатит ли…
Может быть совершенно обратная ситуация, когда жители буквально умоляют об определенных работах, а проектировщик и прочие участники почему-то не хотят их проводить…
Не инженер, а неизвестно кто
Итак, представитель собственников выбран, проект написан, все согласовано. Пора начинать ремонт.
Тут в дело вступает подрядная компания, которая и должна наводить красоту в доме. Выбирается она по конкурсу: кто выиграл, тому и достается здание. Однако если в 2015 году среди компаний была конкуренция — по 4-5 контор над дом — то теперь есть очередь из домов, которые некому взять. Подрядчики не хотят заниматься сложными зданиями, старыми домами в центре, которые были несколько раз надстроены, перестроены…
Однако жители там строже контролируют ремонт, а нерадивых подрядчиков можно и сменить. Как рассказывают, жильцы даже находили тех рабочих что делали капремонт в соседнем доме, и в итоге их компания выигрывала тендер.
Однако не всегда у жильцов есть на примете добросовестная контора и приходится работать с той, что пришла по тендеру. Как собственники могут контролировать работы?
Естественно, что не всем посчастливилось стать строителями и уметь на глаз определять толщину сварочного шва и качество утепленной крыши. При этом жителям как-то надо понимать, не дурит ли их подрядчик. Специально для этого вместе с собственниками работы (имеется в виду каждый этап отдельно) принимают муниципальные депутаты и инженер технического надзора, которого должен предоставить Фонд капитального ремонта. Но иногда все тем же депутатам приходится разбираться в электромонтаже и прочих деталях.
Самое банальное, что могут сделать жильцы, – попросить у рабочих хотя бы удостоверения: профессиональный ли сварщик к вам пришел или это гастарбайтер, только вчера взявший в руки аппарат? Тем более, как оказалось, квалификация рабочих — реальная проблема.
Представители Фонда капремонта рассказывали, что подрядчик, конечно, предоставляет документы, подтверждающие квалификацию сотрудников, но проверить их нельзя. «И здесь встает вопрос о том, насколько добросовестно оценивали работу этого сотрудника, когда присваивали ему квалификацию сварщика, например».
Что могут сделать горе-мастера: залитые или что еще хуже, сожженные квартиры, испорченная отделка… «Проще вообще не пускать!» – думают жильцы и…не пускают. Однако это отнюдь не решение проблемы.
Почините мне квартиру
Начнем с того, что еще на стадии общего собрания собственников жильцы должны подумать и включить в проект восстановительные работы в квартирах. Мол, если сорвал рабочий обои, пусть их снова и клеит Да, так можно было сделать. В противном случае ситуация может оказаться патовой.
Если собственники не могут договориться, проводить замену стояков по всем квартирам или не проводить, то при кусочной замене система (например, отопления) может оказаться в предаварийном состоянии из-за стыка старых труб с новыми или стыка из-за труб разных диаметров. И отвечать за это будет собственник, а не подрядчик.
Конфликтов на почве «не пущу!» или «нас из-за вас затопило!» пруд пруди. Известна история мужчины, чей сосед сверху отказался впускать сварщиков. В итоге горе-ремонтники устроили пожар в попытке приварить новую трубу к старой….
Если случилось ЧП и подрядчик все же испортил обои (затопил квартиру, сжег мебель да хоть случайно покрасил кошку), в теории собственник должен получить выплату. По части 6 статьи 182 Жилищного кодекса региональный оператор (в нашем случае — Фонд капитального ремонта) несет ответственность за недобросовестную работу нанятых им подрядчиков. Работа подрядчика застрахована государством. Даже если последствия вредительства уже устранили, собственник все равно может получить возмещение — по техническому заключению.
На сайте «Капремонт» по шагам расписано: что делать, если личное имущество пострадало от капитального ремонта. Краткий пересказ:
– Если ущерб, по вашим ощущениям, больше 150 тысяч рублей, то лучше сразу нанять юриста, который будет представлять вашим интересы в суде.
– Сразу после обнаружения аварии или проблемы надо позвонить в диспетчерскую и сообщить о ней. Задокументируйте факт: позовите соседей, сфотографируйте или запишите на видео.
– Составьте письменную заявку, по которой управляющая компания сможет в свою очередь составить акт фиксации аварии. Свою заявку отправьте в ФКР и управляющую компанию. Да, такие акты составляются всегда, но желательно, чтобы на вашем стояла печать ФКР.
– После представители управляющей компании и ФКР придут к вам фиксировать аварию. Уделите внимание тому, чтобы в их акте была написана причина аварии и в идеале — виновник. Акт составляется в двух экземплярах.
– Дальше вам нужно будет провести независимую оценку ущерба. Для этого придется за собственные средства вызвать специалиста. Оценщик зафиксирует, что и на какую сумму пострадало. Если в предыдущем акте был указан виновник аварии, его представителей можно пригласить на оценку.
– После получения отчета об оценке, можно начинать составлять досудебную претензию. Отправить ее надо в ФКР и подрядчику. В сумму требований нужно включить и траты на оценку ущерба.
– Через 30 дней (именно через столько госорганы должны предоставлять письменный ответ) вы поймете, получите ли деньги сразу или придется обращаться в суд. Согласно практике подобных судебных разбирательств, при соблюдении всех процедур и грамотном составлении документов, велик шанс выиграть дело.
Исчезающие чернила
Последняя часть Мерлезонского балета, до которого доживают не все собственники, – стадия приемки. Она и самая важная.
Для подрядчика она важна, потому что до начала работ он получает аванс в 30%, а потом уже — остальные деньги. Для жителей приемка важна, потому что после нее любая криво сваренная труба или приколоченная не там доска станет официально законной (если, конечно, такой акт подписать).
Поэтому тут сходятся две противоборствующие силы: подрядчик хочет как можно быстрее отмучиться и получить деньги, собственник же хочет получить как можно более качественную работу. А качественно у нас не всегда значит быстро.
Сам процесс приемки регламентирован: нельзя просто встретиться в баре и под пивко подписать все бумажки. Должна собраться комиссия с представителями Фонда капремонта, подрядчика, технадзора, управляющей компании, управы, мундепа и собственников.
И вся эта дружина с соответствующими документами в руках должна ходить по дому и внимательно изучать, что же сделал подрядчик, залезая в самые грязные углы подвалов и чердаков.
Увы, на практике только две последние фигуры (муниципальный депутат и собственник) заинтересованы в качестве работ. Кроме того, как неоднократно рассказывали муниципальные депутаты, чаще всего либо не собирается комиссия в полном составе, либо не предоставляются нужные документы, либо мундепов или собственников просто «забывают» позвать…
Как чаще всего стараются обмануть собственника?
– Первый подводный камень, который ждет представителя жильцов: итоговая сумма за работы, которую получит подрядчик. Она прописана в документе КС-2. Это фактически исполнительная смета, где указан объем выполненной работы, материалы.
И подрядчик часто просто не приносит этот документ на приемку работ. А он должен быть обязательно. Часто подрядчик просто указывает суму в акте приемки.
Вторая проблема — в акте приемки часто вообще не стоит сумма. Я видела очень много подписанных пустых актов. Собственники говорят, что не знали.. Собственник имеет право не знать. Но остальные члены комиссии? Управа? То есть они знали, но подписали без суммы.
Ну и третье: когда собственник настаивает на том, чтобы сумма все-таки стояла, подрядчики ставят ее исчезающими чернилами. Бумажку можно погреть зажигалкой и надпись исчезает. Иногда исчезают еще и некоторые подписи в актах. У этой ручки есть оттенок, чуть-чуть фиолетовый, но вообще она выглядит как шариковая…
Цель таких фокусов проста: проставить потом ту сумму, которая нужна. Страдают жильцы, которые платят за все из своей копилки.
В итоге дом оказывается в должниках на много лет вперед — на счету минус. Жильцы насобирали на капремонт 3-5 миллионов, а Фонд по факту списал 20 миллионов. И лет десять еще жильцы будут платить…
А пока дом не рассчитается с долгом, жильцам нельзя будет провести ремонт повторно (если качество первого низкое) или заняться какими-то другими работами в доме… На счету минус: и все деньги уйду на погашение долга.
Собственник может сделать единственное — не подписывать, если не уверен. В качестве ручки, в поведении подрядчика, в качестве работ.
***
Капитальный ремонт однозначно сплотил граждан. Сделал их грамотнее, осторожнее. Люди становятся подкованными в юридических моментах, учат азы строительства. Общаются, разбираются в тонкостях сварных швов или укладке металлических листов на крышах. В общем во всем том, что они изучали бы только в страшном сне…
Тем же, кто уже разобрался, в пору писать методичку или настоящий учебник: «Капитальный ремонт для чайников». А может лучше открыть курсы или вообще факультеты капитального ремонта? Без диплома в нем не разберешься.
